Доходность аренды в Таиланде: арифметика вместо обещаний
Объявления называют одно число и почти никогда не показывают, из чего оно вышло. Здесь виден весь счёт: сколько приносит аренда, сколько забирают содержание дома, управление и налоги, что платится один раз при покупке и через сколько лет вложенное возвращается. Поставьте свою цену и площадь — расчёт пересчитается.
Насколько этот расчёт про вашу квартиру
Честно: ниже средние по рынку, а не числа вашего дома. Мы проверили это на единственном объекте, где знаем и то и другое. На рыночных вилках расчёт дал 2,60–5,89% чистыми, на собственных числах дома — 2,89–3,44%. Полоса уже в шесть раз, и рыночная при этом завышает почти на треть. Поэтому цену и аренду лучше поставить свои: любые две настоящие цифры стоят больше, чем вся модель.
В нашей базе на 25 августа 2026 из 230 жилых комплексов цена известна у 0, аренда у 0. Пока это так, расчёт по конкретному дому мы не обещаем.
Ваш объект
Чистыми, типично 3,36% в 8 случаях из 10: 2,05–4,63%
Брутто, типично 5,25% это то число, которое называют в объявлениях
Окупаемость, типично 30 лет считая расходы при покупке
Откуда берётся число
Слева — сколько приносит аренда за год. Дальше по одной строке уходит каждый расход. Внизу — что остаётся.
Годовой счёт для выбранного объекта: аренда сверху, ниже — всё, что из неё уходит.
| Статья | ฿ в год | Доля от аренды |
|---|---|---|
| Аренда за год | 183 600–513 000 | 100% |
| Управление | −9 180…51 300 | 5–10% |
| Ремонт и износ | −5 508…30 780 | 3–6% |
| Подоходный налог | −9 180…76 950 | 5–15% |
| Содержание дома | −16 200…43 200 | — |
| Налог на землю и строение | −1 306…1 959 | — |
| Остаётся за год | 81 525–428 804 | — |
Платится один раз, при покупке
Эти расходы обычно не попадают в рекламную доходность, хотя возвращать придётся и их — поэтому в окупаемости выше они учтены.
- Перевод собственности 32 650–130 600 ฿
- Фонд капремонта 22 500–36 000 ฿
- Меблировка 225 000–540 000 ฿
Брутто и чистыми — разные числа
Между ними стоят содержание дома, управление, налоги и разовые расходы при покупке. Вот сколько это составляет на каждом рынке.
| Рынок | Брутто | Чистыми | Разница | Называют в обзорах |
|---|---|---|---|---|
| Пхукет | 5,25% | 3,36% | 1,89 п.п. | 4,0–5,5% |
| Паттайя | 6,45% | 3,52% | 2,92 п.п. | 5,8–7,2% |
| Бангкок | 5,96% | 3,76% | 2,20 п.п. | 5,2–6,2% |
Правая колонка — то, что печатают обзоры рынка. Это брутто. До кармана доходит соседняя слева.
Что двигает ответ сильнее всего
Каждый вход по очереди ставится в худшее и в лучшее значение своей вилки, остальные держатся посередине. Длина полоски — насколько от этого едет доходность.
Смотреть надо на верхнюю строку. Обычно это аренда, и разрыв с остальным шестикратный: торговаться о комиссии управляющей компании почти бесполезно, если вы ошиблись в арендной ставке.
Посуточная сдача: что говорит закон
Сдавать квартиру в кондоминиуме меньше чем на 30 суток без гостиничной лицензии в Таиланде нельзя — это Hotel Act B.E. 2547, ст. 15 и 59.
Наказание — до года лишения свободы, штраф 20 000 бат и ещё 10 000 бат за каждый день, пока нарушение продолжается.
С апреля 2026 года провинция Пхукет сверяет это с данными самих площадок бронирования. Законных путей три: договор от 30 суток, квартира в комплексе с собственной гостиничной лицензией или отдельное здание с лицензией. Поэтому доходность посуточной сдачи здесь по умолчанию не считается: сначала нужно знать, есть ли у здания лицензия.
Проверка обещанной доходности
Если вам называют доходность, посмотрите, какая аренда за ней стоит. Обещание чаще всего перестаёт сходиться именно на этом шаге.
Коэффициенты и откуда они
Замерено 25 августа 2026. Каждая величина — вилка, а не точка, и расчёт прогоняет 4000 случайных сочетаний внутри этих вилок. Поэтому получается «типично» и полоса вокруг него, а не одно число, которое выглядело бы точнее, чем есть на самом деле.
Пхукет
- Цена за м² 90 000–200 000 ฿Сводка риелторских обзоров 2026: средняя 140 000 ฿/м², медиана ~135 000; Раваи от 55 000, Банг Тао 170 000–350 000
- Долгосрочная аренда за м² в месяц 400–1000 ฿Живые объявления Пхукета 2026, долгосрочный договор: Чернг-Талай 35 м² — 37 000 ฿/мес (1057 ฿/м²), Камала 70 м² — 30 000 ฿/мес (429 ฿/м²), Банг-Тао и Сурин однокомнатные 20 000–45 000 ฿/мес, Раваи и Найхарн 25 000–50 000 ฿/мес
- Содержание дома за м² в месяц 30–80 ฿Стандартные проекты Пхукета 30–80 ฿/м²/мес. Брендированные резиденции Чернг-Талай и Банг-Тао берут 120–150 — это ОТДЕЛЬНЫЙ сегмент, и он задаётся правкой, а не расширением вилки: смешение сегментов и есть та ошибка, что описана в шапке
- Заполняемость при долгосрочной сдаче 85–95%Долгосрочный договор: простой 0,5–2 месяца в год
- Управление 5–10%Управляющие компании Пхукета 2026: долгосрок 5–10% от платежа, краткосрок 20–30% от валовой
Паттайя
- Цена за м² 45 000–100 000 ฿Медиана листингов Паттайи 2026 — 70 623 ฿/м²; Джомтьен и На-Джомтьен от 45 000
- Долгосрочная аренда за м² в месяц 300–600 ฿Джомтьен и Пратамнак: 12 000–20 000 ฿/мес за типовой юнит; медиана по Паттайе 22 550 ฿
- Содержание дома за м² в месяц 40–80 ฿Эксплуатационные расходы кондо Таиланда 2026
- Заполняемость при долгосрочной сдаче 80–92%Паттайя: простой выше пхукетского, сезонность спроса резче
- Управление 5–10%Управляющие компании Таиланда 2026
Бангкок
- Цена за м² 100 000–220 000 ฿Бангкок 2026: ядро Сукхумвита у BTS до 220 000 ฿/м², внешние станции и Ратчада ниже
- Долгосрочная аренда за м² в месяц 350–1400 ฿Средняя по городу ~700 ฿/м²/мес, разброс по районам 350–1400
- Содержание дома за м² в месяц 40–80 ฿Эксплуатационные расходы кондо Таиланда 2026
- Заполняемость при долгосрочной сдаче 85–95%Бангкок: заполняемость выше 85% годовых — самая устойчивая из трёх рынков
- Управление 8–12%Управляющие компании Бангкока: 8–12% от дохода
Чего эта модель не знает
- Цена и аренда связаны: дорогой метр обычно и сдаётся дороже. Модель считает их независимыми, и от этого полоса шире настоящей. Своя цена в поле её сужает.
- Аренда за метр падает с площадью: у 35 м² она вдвое выше, чем у 70 м². Одной вилкой на рынок это не описывается.
- Ставка за ночь и загрузка при посуточной сдаче не берутся ниоткуда: открытых данных по курортам Таиланда нет, и выдумывать их мы не станем. Эти два числа называет управляющая компания в договоре — подставьте их.
- Рынки, по которым замера нет, сюда не попали: Самуи, Хуахин, Краби, Кхаолак, Чиангмай.
